農地・生産緑地の評価

相続財産の中に農地・生産緑地が含まれている場合の評価は、さまざまな計算式を用いて算出することになりますが、土地の地形や地域によっても変動するため個人で算出するには難しい分野です。

こちらでは農地・生産緑地の評価についてご説明します。わからないことがあれば、専門家に相談してみましょう。

農地は農地法等によって、基本的に宅地への転用が制限されています。そのため、所有者が使用するにはほとんど自由度のない土地だといえます。

評価方法は地域によっても違いがあり、注意が必要です。農地の種類と評価方法については以下の通りです。

通常、貸し付けられている農地には主に耕作権や賃貸借等の設定がされており、土地の利用制限があることから、自用地として評価した場合より評価額が低くなります。

なお、「耕作権」とは農地の所有者に対して小作料を支払うことで得た農地を耕作する権利のことです。
少作権と永少作権という区分があり、それぞれ評価方法が異なります。

耕作権

※耕作権の設定がない場合の農地の価額に対する、その農地に係る耕作権の価額の割合

• 耕作権の目的となっている農地を貸している側の評価

• 永小作権の目的となっている農地の評価

• 区分地上権の目的となっている農地の評価

生産緑地とは生産緑地法により規定された市街化区域内にある土地や山林のことを指す、土地制度のひとつです。これらの評価方法は下記です。

• 買取りの申出が行われていた生産緑地、および買取りの申立てができる生産緑地の評価

• 課税時期において市町村へ買取りの申立てができない生産緑地の評価

山林の種類と評価方法

【宅地比準方式】

※宅地造成費とは、農地を宅地へ転用する際にかかる土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費などの費用であり、都道府県ごとに費用の基準が設けられています。

【倍率方式】（市街化区域内にある山林で、倍率が事前に規定されている場合）

広大な市街地山林の評価方法

市街地山林が宅地であり、地積の要件を満たしている場合には、「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて評価を行います。

保安林の評価

森林法により、立木の伐採および土地の利用法について制限が設けられている土地に関しては、保安林として評価を行います。

財産評価の中でも土地の評価は非常に複雑です。少しでもわからないことがあれば、専門家に相談してみましょう。

なお、鳥取相続遺言相談センターでは税理士の独占業務についてはパートナーの税理士が担当しております。専門家と連携をしてワンストップでお客様のお手伝いをさせていただいておりますのでお気軽にご相談ください。